Уважаемый посетитель нашего сайта, если Вас заинтересовал вариант покупки квартиры за 25% от ее рыночной стоимости, то есть по договору пожизненной ренты, или по договору пожизненного содержания с иждивением, то ознакомьтесь, пожалуйста, со следующей информацией:
Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением - это одна из форм гражданско-правовых отношений. Такие договоры заключаются на основании статей 131, 164, 209, 218, 223, 244, 246-249, 288, 292, 450, 460, 550, 551, 556, 557, 558, 587, 596, 597, 598, 599, 600, 601, 604 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статей 34, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, статьи 4 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"
Суть договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты.
По своей сути смысл договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания совершенно одинаков. И в том, и в другом случае получатель ренты (или получатель содержания) передает в собственность плательщику ренты (или плательщику содержания) принадлежащее ему недвижимое имущество и получает от последнего либо деньги, либо содержание. Договор пожизненной ренты предусматривает выплату получателю только денежных сумм. А договор пожизненного содержания согласно статье 601 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязует плательщика осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты, т.е. оказывать определенные услуги, и т.д.
Как будет называться договор - "договор пожизненной ренты" или "договор пожизненного содержания" - зависит от того, как договорятся между собой получатель и плательщик ренты (содержания). Все зависит от того, что необходимо получателю, в чем будет выражаться содержание - в деньгах, уходе, или, может быть, в обеспечении продуктами питания, медикаментами и одеждой.
Немного истории
Вообще договоры, по которым человек получал содержание в виде денег или ухода за ним в обмен на переданное имущество, появились давно, в те времена, когда появилась частная собственность, и государство узаконило право этой собственности. С тех пор обедневшие собственники довольно быстро научились извлекать выгоду из своего недвижимого имущества, отдавая свои родовые поместья и замки за пожизненное содержание.
Так же как и сейчас, договоры пожизненного содержания подписывались сторонами в присутствии нотариуса и им же заверялись. В Советском Союзе, в отличие от капиталистических стран, договоры пожизненного содержания не были сильно распространены, во многом по причине ограниченной частной собственности. В Гражданском Кодексе 1964 года только две статьи - 253 и 254, были посвящены этому вопросу - купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако эти статьи предусматривали множество ограничений: договор можно было заключить только на жилой дом или его часть; получателем могло быть только лицо нетрудоспособное по возрасту или состоянию здоровья. Но главное, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание в натуре - питание, уход, вещи и т.п., но не деньги.
Сейчас, в наши дни, многое изменилось: большая часть квартир находится в частной собственности, и сегодняшний Гражданский Кодекс РФ 1995 года содержит целую главу (глава 33), посвященную именно вопросам пожизненного содержания.
Главные термины
"Получатель ренты" - это пожилой человек (или пожилая семейная пара), являющийся собственником своей квартиры, и желающий путем заключения договора пожизненной ренты улучшить свое благосостояние.
"Плательщик ренты" - гражданин, как правило, в цвете лет, который хочет приобрести квартиру в собственность, но не имеет при этом в наличии суммы, необходимой для покупки свободной квартиры, либо желающий выгодно вложить в недвижимость денежные средства. Часто договоры пожизненной ренты заключают граждане, желающие подобным образом приобрести жилье для своих растущих детей. "Получатель ренты передает в собственность Плательщику ренты принадлежащее ему недвижимое имущество" - гражданин пенсионного возраста и, например, Вы, заключаете договор пожизненной ренты. Договор обязательно заверяется нотариусом и регистрируется в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор четко фиксирует ваши взаимоотношения, и - внимание! - договором предусмотрено сохранение за Получателем ренты права бесплатного пожизненного проживания и пользования квартирой. В договоре есть пункт, в котором сказано, что "Плательщик ренты обязуется не проживать в указанной квартире, а также исключить проживание и постановку на регистрационный учет третьих лиц в указанной квартире без письменного согласия Получателя ренты". Что это означает для Вас? Это означает, что пока Получатель ренты жив, Вы не можете проживать в этой квартире. Впрочем, если он даст на то письменное согласие, это ограничение снимается. Покупатель еще при жизни пенсионера вправе распоряжаться этой квартирой (продать, поменять и т.д.). В этом случае обязанности по данному договору переходят на нового собственника, а пенсионер остается жить в этой квартире. "Договор пожизненной ренты предусматривает выплату Получателю денежных сумм" - в обмен на полученную в собственность квартиру Плательщик обязан ежемесячно выплачивать пенсионеру ренту в виде определенной денежной суммы. На сегодняшний день эта сумма составляет 4000-6000 рублей в месяц. При этом никаких услуг и ухода Плательщик не оказывает. Финансово-лицевой счет переводится на Вас, и Вы, как собственник, оплачиваете также и все коммунальные платежи. "Договор пожизненного содержания обязует Плательщика осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты" - в обмен на полученную в собственность квартиру Плательщик обязан обеспечивать потребности пенсионера в жилище, питании, одежде и, при необходимости, уходе, в размерах и объеме, предусмотренных договором. То есть обязанности Плательщика прописываются в договоре четко и конкретно, вплоть до количества часов в день на уход, и расход денежных сумм в месяц на одежду, питание, медикаменты, и т.д. Кроме того, Плательщик оплачивает все коммунальные услуги.
Стоимость квартир и расходы Плательщика
В самом начале нашего обзора мы указали, что стоимость квартиры по договору пожизненной ренты или пожизненного содержания составляет примерно 25% от ее рыночной стоимости.
Сколько это? К примеру, сейчас в Москве рыночная стоимость однокомнатной квартиры составляет в среднем 130-160 тыс. долларов США. Соответственно, по договору пожизненной ренты, т.е. с проживающим там пенсионером, такая квартира будет стоить от 40 тыс. долларов США. Но это приблизительно, потому что на самом деле на стоимость каждой конкретной квартиры влияет очень большое число факторов - район, тип дома, этаж и т. д., а также возраст проживающего в ней пенсионера: чем старше человек, тем стоимость выше. Например, при одних и тех же характеристиках квартиры в случае, если в ней проживает 65-летний пенсионер, она будет стоить 50 тысяч долларов CША, а при возрасте 75 лет - 65 тысяч.
Представьте теперь, что Вы - Плательщик. Давайте рассмотрим все Ваши расходы. 1. Покупка однокомнатной квартиры с проживающим в ней пенсионером 75ти лет - 65 тысяч долларов США. 2. Квартирная плата (ежемесячно) - 40 долларов 3. Рентные платежи (ежемесячно) - 260 долларов 4. Оплата ритуальных услуг после кончины Получателя – 700-800 долларов (это примерная плата агенту фирмы по оказанию ритуальных услуг, который выполнит за Вас всю работу). Таким образом, каждый месяц Вы будете платить 240 долларов. Предположим, что Получатель ренты проживет до 85ти лет. За эти 10 лет Вы потратите 31200 долларов, прибавьте примерно 700 долларов на ритуальные расходы, и вместе с 65 тысячами (стоимость квартиры) это составит 96900 долларов США (при средней стоимости квартиры в Москве 150 тысяч). Это чуть больше половины стоимости!
Если же Вы заключаете с пожилым человеком договор пожизненного содержания с иждивением, то ситуация будет немного другой: Вам не придется вносить ежемесячные рентные платежи, зато придется обеспечивать Получателя продуктами питания, одеждой, медикаментами, и т.д., что, естественно, потребует от Вас все тех же денежных средств. Но в любом случае, Вы можете в любой момент получить назад свои, вложенные в эту квартиру, деньги. При этом деньги, которые Вы получите, могут быть значительно больше вложенных, т.к. возраст пенсионера повышается, а значит, растет стоимость квартиры по договору пожизненной ренты. И, главное, Вы вкладываете деньги в недвижимость, которая без Вашего ведома никуда не пропадет. Да и ликвидность и доходность вложений в покупку квартиры по этому договору очень высокая. При этом нужно учитывать, что цены на квартиры по договору ренты меняются не так резко, как на свободные квартиры. Связано это с тем, что цена на них зависит не столько от рыночной стоимости квартиры, а в большей степени от возраста проживающего пенсионера, ежемесячных выплат, необходимости ухода и т. д.
Плательщик и Получатель ренты. Деловые партнеры или добрые друзья?
Вопрос о взаимоотношениях Плательщика и Получателя ренты не менее важный, чем, скажем, вопрос о сумме выплат или организации ухода.
Начнем с того, что Ваши взаимоотношения с Получателем ренты определены самим договором. После подписания договора Вы становитесь деловыми партнерами, и у каждого из вас есть свои права и обязанности, отраженные в тексте договора. Что же до ваших личных отношений, то все будет так, как вы договоритесь. Еще до подписания договора, когда вы будете оговаривать его условия, конкретные суммы выплат и способы их получения, вы можете договориться и о том, стоит ли вам видеться друг с другом, или достаточно будет, если Вы станете перечислять Получателю деньги на его расчетный счет или почтовым переводом. Как Вы договоритесь, так и будет. Бывает, Плательщик и Получатель видятся только один раз - в момент подписания договора. Бывает - общаются. А бывает, и, кстати, это очень удобно, прибегают к услугам организации, в которой заключен договор. Например, надо пенсионеру что-то от Плательщика. Он звонит нам (если договор заключен в "Жилсоцгарантии) и все переговоры мы берем на себя. Еще Вам важно помнить о следующем: ни Вы, ни Получатель, не вправе требовать друг от друга более того, что прописано в договоре. И нарушать условия договора тоже не следует. И, если в договоре написано, что Вы обязаны выплачивать Получателю, скажем, две тысячи рублей ежемесячно, то невыполнение этого обязательства будет трактоваться как нарушение условий договора. И, если Вы вдруг перестаете выплачивать Получателю содержание, или перестаете оплачивать коммунальные платежи, Вы можете потерять права собственности на квартиру. Потому, что пенсионер будет иметь полное основание обратиться в суд и вернуть себе юридическое право залога, то есть стать снова собственником квартиры. При этом для него не важно, по каким причинам Плательщик перестал выплачивать ему содержание. Что из всего вышеизложенного следует? Следует то, что Вам всегда надо заботиться о выполнении условий договора, и, в частности, каждый месяц у Вас должна быть в наличии сумма, прописанная в договоре как сумма ежемесячных платежей, а также сумма, необходимая для оплаты коммунальных услуг (оплату за телефон и электроэнергию, как правило, производит пенсионер). В случае же если у Вас нет денег содержать пенсионера или вы не хотите его содержать, Вы можете переуступить право собственности с сохранением все условий договора пожизненной ренты (т.е. продать) данную квартиру. При этом все Ваши обязанности по содержанию пенсионера перейдут на нового собственника квартиры. Кстати, расторгнуть договор пожизненной ренты по желанию только одной стороны можно только через суд, и лишь в случае существенного нарушения условий договора (ст. 605 ГК РФ), например, невыплата ежемесячной ренты. Наследники пенсионера (если они есть), не могут претендовать на собственность, которая пенсионеру уже не принадлежит - он продал ее Покупателю по договору пожизненной ренты.
"И чувства добрые я рентой пробуждал"
Нам нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда Плательщика, как говорится, "терзают смутные сомнения" - правильно ли, с точки зрения морали, пользоваться затруднительным материальным положением одинокого пожилого человека, и, беря его на содержание, подсчитывать, во сколько лет все это выльется. Давайте разберемся вместе. Во-первых, подумайте о том, что одинокий пожилой человек точно так же воспользовался тем, что Вы, по разным причинам, не можете пока купить свободную квартиру, и, точно так же, как и Вы, подошел к вопросу по-деловому, с коммерческой точки зрения: ему нужны деньги - он их получает, Вам нужна квартира - Вы ее получите. И не забывайте, пожалуйста, что пенсионер самостоятельно, будучи в трезвом уме (что документально подтверждается) принял решение о заключении такого договора. Никто его не принуждал и не вводил в заблуждение относительно факта передачи им права собственности на свою квартиру. Во-вторых, оказывая материальную помощь пожилому человеку, Вы не просто помогаете ему выжить в наше сложное время, когда на одну пенсию просто невозможно существовать. С Вашей помощью он получает и моральную поддержку: он спокойней и уверенней чувствует себя в мире, где он совсем один, где никто и никогда не протянет ему руку помощи. Он нуждается в Вас, и благодарен Вам за помощь. В-третьих, статистика показывает, что договор пожизненной ренты очень популярен среди московских пенсионеров. Они хорошо осведомлены относительно преимуществ, которые он несет, и считают его самым выгодным способом решения своих проблем - ведь, заключив договор, они продолжают жить в своей квартире, и ничего не меняют в привычном укладе жизни. Практика заключения подобных договоров имеет многовековую историю, и всегда, во все времена, подобные сделки служили хорошим подспорьем обеим сторонам.
Покупатель - "Жилсоцгарантия" - Пенсионер
ОАО "Жилсоцгарантия": - Лицензия Московской лицензионной палаты, Центра лицензирования в социальной сфере № 000501 на право осуществлять заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества - Диплом Российского фонда защиты прав потребителей и Московского фонда защиты прав потребителей "За вклад в формирование цивилизованного потребительского рынка в России". "Жилсоцгарантия" занимается договорами пожизненной ренты и пожизненного содержания с 1995 года - уже пятнадцать лет!
За эти годы нами отработан механизм, позволяющий Покупателям квартир по договорам пожизненной ренты расходовать минимум сил и времени на решение различного рода вопросов, неизбежно возникающих у их подопечных - Получателей ренты. Иными словами, все хлопоты по решению проблем пенсионера мы берем на себя.
Например, нам часто задают такой вопрос: "Да, став Плательщиком, я не обязан осуществлять уход за пожилым человеком и помогать ему по дому. Моя обязанность - вовремя платить деньги. Но, в случае, если он заболеет и будет нуждаться в уходе, я, как человек порядочный, не смогу бросить его в беде. А у меня на это нет ни времени, ни дополнительных средств…" Так вот, именно для таких случаев в "Жилсоцгарантии" работает патронажная служба, которая осуществляет и уход за больным, и помощь в приготовлении пищи, и покупку продуктов питания, и т.д., и т.п. Дополнительно для Покупателей квартир по договорам пожизненной ренты, "Жилсоцгарантия" предоставляет следующий комплекс услуг: юридическое сопровождение сделки, полное ведение данного договора, решение возможных конфликтов с пенсионером, юридические консультации по данному договору, а при необходимости - представление интересов Покупателя в компетентных органах, в том числе и судебных. Поэтому, если Вы хотите приобрести квартиру по договору пожизненной ренты, и заинтересованы в юридически грамотном ведении дела и отсутствии лишних хлопот и материальных затрат, обращайтесь в "Жилсоцгарантию". Мы подберем Вам нужную квартиру, согласуем все вопросы и зарегистрируем сделку в государственных органах. Кроме того, мы за свой счет застрахуем Вашу квартиру от потери права собственности, действий третьих лиц в отношении Вашей квартиры, а так же ответственность за ущерб, причиненный третьим лицом.
|
